Büromarkt Jena

Die überdurchschnittlich dynamische Entwicklung Jenas spiegelt sich im örtlichen Büromarkt wieder. Zahlreiche realisierte Neubauprojekte in diesem Segment und deren zeitnahe Vollbelegung nach Fertigstellung zeugen von der bundesweiten Strahlkraft des C-Standortes. In Jena finden sowohl Investoren exzellente Investitionsbedingungen vor als auch Unternehmen, die am Standort - je nach Präferenz - zwischen Objekten mit moderner Architektur und in Toplage und Objekten mit moderatem Mietniveau wählen können.

Die wichtigsten Daten, Fakten und Pläne zu den Büromarktflächen in der Stadt Jena können Sie über die Karte auswählen.

BÜROMARKTBERICHT 2024

Der Büromarkt im Überblick

Das Jahr 2023 war geprägt durch multiple Herausforderungen: eingetrübte konjunkturelle Rahmenbedingungen, restriktive Finanzierungen, hohes Zinsniveau und eine verstärkte Homeoffice-Nutzung. Aus diesen Gründen gingen in Jena im Berichtsjahr, Büroflächenumsatz, Bautätigkeit und Rendite zurück. Der Büroflächenbestand, das Mietpreisniveau und der Leerstand nahmen zu. Großvermietungen nahmen in 2023 deutlich ab. Besonders Unternehmen der Digitalwirtschaft schlossen weniger Verträge für großformatige Flächen. Die Nachfrage fokussierte sich auf kleinformatige, bedarfsgerechte und energetisch zukunftsfähige Büroflächen. Die Anforderungen der Jenaer Wirtschaft an ihre Flächen nahmen außerdem weiter zu: Moderne Büros sollen nicht nur Arbeiten, sondern auch soziales Miteinanders ermöglichen und dabei gleichzeitig nachhaltig sein.

Im Jahr 2023 belief sich der Gesamtbüroflächenbestand auf rund 749.160 m². Die Leerstandsquote lag bei 2,0 Prozent. Obwohl die konjunkturelle Lage wenig dynamisch war, zeigte sich der Jenaer Büroimmobilienmarkt im Berichtsjahr 2023 insgesamt stabil.

Trotz der aktuellen Herausforderungen bleibt Jena ein herausragender Investitionsstandort: Dies beweisen die mehr als 1,5 Milliarden Euro, die in den nächsten Jahren durch private und öffentliche Akteur:innen vor Ort investiert werden.

Büromarkt in Jena auf einen Blick

Büromarkt-Kategorie	C-Standort
Flächenbestand	749.160 m² (Vorjahr: 746.930 m²)
Leerstandsquote	2,0 % (Vorjahr: 1,7 %)
Flächenumsatz	10.910 m² (Vorjahr: 15.170 m²)
Mietspanne	4,00 - 25,00 € / m² (Vorjahr: 5,00 - 20,00 € / m²)
Durchschnittsmiete	11,10 € / m² (Vorjahr: 10,60 € / m²)

(Stand 13.09.2024)

Büromarktentwicklung in Jena 2015-2023

Der Büroflächenbestand in Jena stieg in 2023 um 2.230 m² auf 749.160 m² Bürofläche. Die Änderungen ergaben sich durch Neubau und Umnutzung. Der Bestand ergibt sich aus den Daten zu Eigentümer:innenmeldungen, Baufertigstellungen sowie Umnutzungen. Der Leerstand wuchs 2023 um 1.990 m²; die Leerstandsquote lag bei 2,0 Prozent.

Büromarktzonen

Büroflächenbestand und Büroflächenumsatz

749.160 m² Büroflächenbestand

Im Berichtsjahr 2023 stieg der Büroflächenbestand minimal um 2.230 m² auf 749.160 m². Der Bestand ergibt sich aus der in 2023 belegten und binnen drei Monaten bezugsfähigen Bürofläche und wird ermittelt aus den Meldungen der Eigentümer:innen und Daten zu Baufertigstellungen sowie Umnutzungen.

Der geringe Anstieg erklärt sich durch die geringe Bautätigkeit und zurückhaltende Nachfrage. Die Nutzenden blieben in 2023 wegen der konjunkturellen Entwicklung und der Unsicherheit über den zukünftigen Bedarf an Büroarbeitsplätzen zögerlich. Dies gilt besonders für Flächen mit mehr als 500 m². Im Fokus stehen nach wie vor moderne und qualitativ hochwertige Büroflächen sowie Flächen zwischen 100 und 250 m².

Flächenumsatz Gesamt

40 Prozent weniger Flächenumsatz

Der Büroflächenumsatz belief sich auf 10.910 m² und lag damit 4.260 m² unter dem Wert von 2022. Das entspricht einem Rückgang um 39 Prozent im Vergleich zum Vorjahr und ist der niedrigste bisher erfasste Flächenumsatz.

Die durchschnittliche Flächengröße pro Vertrag betrug 320 m² und war damit 90 m² geringer als im Vorjahr. Der größte Anteil wurde in der City (4.040 m²) und in Göschwitz (3.090 m²) umgesetzt. In den Zonen Nord und Campus-Achse wurde deutlich weniger Bürofläche umgesetzt als in den Vorjahren.

Flächenumsatz nach Branchen

Starke Nachfrage durch wissensintensive Dienstleistungen

In 2023 entfielen rund 40 Prozent bzw. 4.330 m² und 12 Mietverträge des Flächenumsatzes auf die Branche der wissensintensiven – also freiberuflichen, wissenschaftlichen und technischen – Dienstleistungen. Ebenso wie in den Vorjahren bleiben Anteil und Aktivität dieser Unternehmen hoch.

Mehr Nachfrage durch die öffentliche Verwaltung

Der Anteil der öffentlichen Verwaltung am nachweisbaren Flächenumsatz ist auf rund 12 Prozent des Gesamtflächenumsatzes angestiegen. Die angemieteten Flächen sind im Durchschnitt 550 m² groß und befinden sich in stark nachgefragten Teilräumen.

Flächenumsatz nach Büromarktzonen

„City“ und „Göschwitz“ im Fokus der Büronutzenden

Die Konzentration der belastbaren Büroflächenumsätze auf einzelne Teilräume setzte sich 2023 fort. Für die Nutzenden ist eine gute Erreichbarkeit mittels ÖPNV wichtig sowie das Umfeld, beispielsweise für die Pausenversorgung oder Geschäfte des täglichen Bedarfes. In einzelnen Teilmärkten zeichnet sich eine Unterversorgung mit bedarfsgerechten Flächen ab.

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Leerstand

Leerstandsquote steigt auf 2,0 Prozent

Der Leerstand stieg in Jena 2023 das zweite Jahr um Folge um 0,3 Prozentpunkte bzw. um rund 2.000 m² an und liegt damit ungefähr auf dem Niveau von 2022. Damit stieg die angebotene und binnen drei Monaten bezugsfähige Bürofläche zum 31.12.2023 um 1.990 m² auf 15.010 m² an. In Summe bleibt der Leerstand auf einem niedrigen Niveau und liegt weiterhin unterhalb der notwendigen Angebotsreserve von 3 Prozent. Je peripherer die Lage, desto größer ist das Risiko eines längerfristigen Leerstands.

Mietpreisentwicklung

Mietpreisniveau steigt leicht

Obwohl das Angebot in 2023 zunahm und das Vermietungsvolumen im Vergleich zu den Vorjahren sank, stieg der durchschnittliche Mietpreis in Jena in 2023 an. Die Spannweite lag bei 4,00 €/m² bis 25,00 €/m. Die Tiefstmiete sank um 1,00 €/m² auf 4,00 €/m². Die Höchstmiete stieg um 5,00 €/m² auf 25,00 €/m².

Durchschnittsmiete und Höchstmiete steigen

Die flächengewichtete Durchschnittsmiete stieg um 1,60 €/m² auf 12,20 €/m² und auch die Durchschnittsmiete erhöhte sich um 0,50 €/m² auf 11,10 €/m². Die Medianmiete stieg leicht um 0,30 €/m² auf 10,30 €/m².

Höchstmieten bis 25,00 €/m² lassen sich in Jena nur für Flächen realisieren, die sich in bester Miko-Lage befinden, eine moderne, nachhaltige Ausstattung besitzen und eine den Bedürfnissen der Mieter:innen entsprechende kürzere Vertragslaufzeit aufweisen.

Investitionsmarkt und Rendite

Kaufpreisvolumen steigt, Rendite sinkt

In 2023 sanken die Renditen, während das Kaufpreisvolumen wieder anstieg. Wegen der eingetrübten konjunkturellen Lage blieb die Investitionsbereitschaft eher zurückhaltend. Trotz der allgemeinen schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zeigen sich die Qualitäten des Investitionsstandorts Jena in den erzielbaren Mieten - vor allem im Neubaubereich - und der weiterhin niedrigen Leerstandsquote von unter 3 Prozent.

Die Nettoanfangsrendite sank um 0,7 Prozentpunkte auf 2,9 Prozent. Die Schätzung der Erwerbsnebenkosten, also Kosten der Grundbucheintragung, Notar- und Gutachterkosten sowie Maklergebühren, basiert auf marktüblichen Kennziffern und wurde durch den Arbeitskreis Büromarktbericht bestätigt.

Zugleich stieg das Investitionsvolumen an, was jedoch im Wesentlichen auf einzelne, großvolumige Kauffälle zurückzuführen ist. Zukünftig liegt die Herausforderung insbesondere darin, die letzten ungenutzten Brachflächen sowie untergenutzte Flächen zu aktivieren.

Fertigstellungen

Starker Rückgang durch Zinsniveau und Baukosten

Im Berichtszeitraum 2023 wurden nur 2.020 m² Bürofläche fertiggestellt. Dies lag an gestiegenen Baukosten, hohen Zinsen sowie Unsicherheiten darüber, wie sich die Flächennachfrage zukünftig entwickelt. Die Datengrundlage bildet die Auskünfte und Meldungen zu Um- und Neubauten des zuständigen Bauamtes Jena.

Die fertigstellte Bürofläche fiel im Vergleich zu den vergangenen Jahren deutlich kleiner aus. Lediglich 180 m² Bürofläche entstanden pro Objekt. Mehr als 96 % der Fläche entfiel auf Eigennutzung; 98 % der Flächen befanden sich in Mixed-Use-Objekten.

Flächen im Bau und in der Pipeline

62.500 m² Bürofläche im Bau

Die sich im Bau befindliche Bürofläche stieg 2023 auf 62.510 m². Dieser Zuwachs ist vor allem auf zwei Großbauprojekte zurückzuführen: dem neuen Hightech-Campus ZEISS und dem Inselplatz-Campus der Friedrich-Schiller-Universität Jena.

45.850 m² in Büroflächenpipeline

Das perspektivische Büroflächenangebot – die „Pipelinefläche“ – stieg in 2023 um 4.450 m² auf 45.850 m². Trotz hohem Zinsniveau und anhaltenden wirtschaftlichen Unwägbarkeiten sind 22 Pipelineprojekte in Jena erfasst. Dazu gehören unter anderem die Planungen für den Eichplatz Jena (Baufeld A), der neue dotSource-Campus sowie der Neubau des bisherigen Columbus Centers in Winzerla. Dies entspricht einem Zuwachs von fünf Prozent. Jena bleibt damit ein attraktiver Investitionsstandort.

Allerdings entsteht mehr als die Hälfte der perspektivischen Flächen, nämlich 54 Prozent, zur Eigennutzung und steht daher dem Vermietungsmarkt nicht zur Verfügung.

Erhebungsmethodik

Die Erhebungsgrundlage zu den jeweiligen Berichten ist der Leitfaden zur Büromarktberichterstattung der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (kurz: gif). Der Büromarktbericht Jena wird gemeinsam von der Wirtschaftsförderungsgesellschaft Jena mbH, dem Fachdienst Stadtentwicklung des Dezernates Stadtentwicklung und Umwelt der Stadt Jena sowie dem Arbeitskreis „Büromarkt Jena“ erarbeitet.

Fazit und Ausblick

Stabil aber anspruchsvoll

Die multiplen Herausforderungen der letzten Jahre wirkten sich auch in 2023 auf den Büromarkt Jena aus. Großvermietungen nahmen in 2023 deutlich ab. Leerstand und Mietpreisniveau stiegen moderat an. Die Nachfrage lag vor allem auf bedarfsgerechten und energetisch zukunftsfähigen Büroflächen. Leerstehende Bestandsflächen in peripheren Lagen sind zunehmend schwer vermittelbar. Hohe Baukosten sowie ein hohes Zinsniveau erschweren die Erneuerung im Bestand zusätzlich.

Trotz der lokalen und globalen Herausforderungen bietet der Hightech-Standort Jena auch zukünftig sehr gute Voraussetzungen für Immobilienakteur: innen. Dazu zählen das Mietpreisniveau sowie Bau- und Ausstattungsqualitäten der Objekte. Außerdem ist perspektivisch von einer stabilen bzw. steigenden Nachfrage durch die Jenaer Zukunftsbranchen auszugehen, wenn sich die wirtschaftliche Makrolage bessert.