Büromarktbericht 2025

Trotz des angespannten wirtschaftlichen Umfelds positioniert sich Jena weiterhin als dynamischer C-Standort mit stabiler, technologieorientierter Wirtschaftsstruktur. Start-ups, Forschungseinrichtungen und international tätige Unternehmen fragen weiterhin Bürofl­ächen nach und halten den Büroimmobilienmarkt konstant. Im Mittelstand fehlen jedoch Bauprojekte.

Im Jahr 2024 belasteten konjunkturelle Unsicherheit, steigende Zinsen, restriktive Finanzierungen und strukturelle Veränderungen wie der Trend zum Homeoffice das Marktumfeld. Diese Faktoren bremsten Flächenumsätze, Neubauten und Transaktionen.

Das Flächenangebot wuchs durch punktuelle Fertigstellungen. Gleichzeitig sank der Flächenbestand in einzelnen Teilräumen, weil Büro­flächen umgenutzt wurden – beispielsweise in Wohnraum. Das Mietniveau blieb stabil und stieg in gefragten Lagen leicht an. Die höheren Baukosten wurden an die Mietenden weitergegeben. In 2025 könnten eine stabile Binnenkonjunktur und öffentliche Investitionen die lokale Nachfrage wieder stärken. Dadurch entstehen Chancen für leicht steigende Flächenumsätze und Mieten.

(Stand: September 2024)

2024 wuchs der Büro­flächenbestand nur um rund 2.000 m²; in einigen Zonen schrumpfte er durch Umnutzungen sogar. Der Leerstand stieg um 3.300 m² auf eine Quote von 2,4 Prozent. Vor allem in peripheren, nicht integrierten Lagen finden sich einzelne Objekte mit Sockelleerständen.

751.230 m² Büroflächenbestand

Im Berichtsjahr betrug der Büroflächenbestand in Jena 751.230 m². Das Flächenangebot wuchs durch einzelne Fertigstellungen; gleichzeitig sank der Bestand in einzelnen Teilräumen, weil Büro­flächen umgenutzt wurden – beispielsweise in Wohnraum.

Der Flächenumsatz erreichte 2024 nur 9.030 m² und lag damit rund 1.900 m² unter dem Vorjahr. Die durchschnittliche Vertragsgröße fiel auf 290 m² – ein neuer Tiefstand. Die meisten Abschlüsse konzentrierten sich auf die Büromarktzonen Campus-Achse, Nord und Göschwitz, während in der City und in Göschwitz großvolumige Verträge ausblieben.

Die Nachfrage richtet sich klar auf moderne, ESG-konforme Flächen in integrierten Lagen. Unsanierte Objekte in Randlagen verlieren spürbar an Attraktivität. Der Markt zeigt sich selektiv: Nutzende agieren strategisch vorsichtig und reduzieren Flächen durch hybride Arbeitsformen.

Leerstandsquote steigt auf 2,4 Prozent

Der Leerstand stieg in Jena 2024 das dritte Jahr um Folge um 0,4 Prozentpunkte bzw. um rund 3.300 m² an. In Summe bleibt der Leerstand auf einem niedrigen Niveau und liegt weiterhin unterhalb der notwendigen Angebotsreserve von 3 Prozent. Je peripherer die Lage, desto größer ist das Risiko eines längerfristigen Leerstands.

Mietpreisniveau steigt leicht

Der durchschnittliche Mietpreis für Büroimmobilien in Jena stieg in 2024 leicht an und lag bei 11,30 €/m². Die Spannweite verringerte sich etwas und bewegte sich zwischen 5,00 €/m² bis 20,00 €/m. Die Tiefstmiete stieg um 1,00 €/m² auf 5,00 €/m². Die Höchstmiete fiel um 5,00 €/m² auf 20,00 €/m².

Höchstmieten bis 20,00 €/m² lassen sich in Jena nur für Flächen realisieren, die sich in bester Miko-Lage befinden, eine moderne, nachhaltige Ausstattung besitzen und eine den Bedürfnissen der Mieter:innen entsprechende kürzere Vertragslaufzeit aufweisen.

Steigende Finanzierungskosten, höhere Renditeanforderungen und ein zurückhaltendes Investitionsverhalten bremsen die Marktdynamik in 2024 spürbar. Das Transaktionsvolumen erreichte im Betrachtungszeitraum lediglich 3,3 Millionen Euro. Weil nur sehr wenige Verkäufe stattfanden, kann die aktuelle Nettoanfangsrendite nicht verlässlich eingeschätzt werden.

Das Fertigstellungsvolumen verdoppelte sich in 2024 auf 4.010 m², blieb jedoch unter dem langjährigen Mittel. Vor allem Einzelprojekte und Umnutzungen trieben diesen Zuwachs, während Neubauten kaum vorankommen und Sanierungen dominieren.

Mit 65.440 m² erreichte die im Bau befindliche Fläche einen Höchststand – getragen von Großprojekten wie dem ZEISS Hightech-Standort Jena, dem Campus Inselplatz und Gründerzentrum „lab2fab“. Es fehlen jedoch mittelständische Bauvorhaben.

Die Pipelinefl­äche schrumpfte um 8.480 m² auf 37.370 m², umfasst aber immer noch 14 Projekte – ein bemerkenswerter Wert angesichts der hohen Zinsen.

Hohe Baukosten, unsichere Nachfrage, restriktive Finanzierungen und fehlende Bauflächen hemmen den Markt. Die Entwicklung verlagert sich zunehmend auf Bestandsobjekte und Umnutzungen. Spekulative Neubauten werden zur Ausnahme.

Als Erhebungsgrundlage zu den jeweiligen Berichten dient der Leitfaden zur Büromarktberichterstattung der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (kurz: gif). Der Büromarktbericht Jena wird gemeinsam von der Wirtschaftsförderungsgesellschaft Jena mbH und dem Arbeitskreis „Büromarkt Jena“ erarbeitet.

Stabil aber anspruchsvoll

Jena behauptet sich 2024 erneut als stabiler Bürostandort. Forschungsnahe Großvorhaben und eine technologieorientierte Nutzerschaft stützen die Entwicklung. Zwar sinken Flächenumsätze und die Bautätigkeit bleibt verhalten, doch die Nachfrage nach hochwertigen Flächen hält an.

Im bundesweiten Vergleich, wo hohe Leerstände und Stornierungen den Markt belasten, zeigt Jena mehr Widerstandskraft. Trotzdem dämpfen auch hier die aktuellen Rahmenbedingungen das Marktgeschehen. Besonders gefragt bleiben moderne, nachhaltige Flächen in integrierten Lagen.